Không chỉ làm gia tăng hoài gấp 2 lần, quy định thắt giao dịch bất động sản duyệt sàn còn làm giảm hiệu quả kinh dinh của các chủ đầu tư.
Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động Nasco Express sản (sửa đổi) dự kiến sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5, diễn ra vào tháng 5/2023 và phê chuẩn tại kỳ họp thứ 6, diễn ra vào tháng 10/2023. Điều đó có nghĩa, thời gian để dự án Luật quan yếu này được thông qua không còn nhiều. Tuy nhiên, nhiều Nasco Express quy định được đưa ra tại dự thảo Luật vẫn chưa nhận được sự tán thành từ dư luận. Trong đó, trội nhất là quy định hệ trọng đến giao tiếp bất động sản phải ưng chuẩn sàn giao thiệp.
Dự Nasco Express thảo Luật Kinh doanh Bất động sản dự kiến sẽ được Quốc hội duyệt y vào tháng 10/2023
Cứng nhắc và làm tăng tổn phí cho doanh nghiệp
Phát biểu tại Hội thảo Doanh nghiệp góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) vừa được Liên đoàn thương nghiệp và Công Nasco Express nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức vào ngày 12/5, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng: Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) quy định: Các giao tiếp bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao tế bất động sản theo quy định của Luật này, trong khi Điều 60 quy định sàn Nasco Express giao tế bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp Nasco Express ứng yêu cầu, có năng lực về tài chính”. Nasco Express
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, “quy định như vậy hơi cứng”. Bởi hiện khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều sử dụng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Tuy nhiên thực từ tế cho thấy, khối lượng hàng bán được của bộ phận bán Nasco Express hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao tế bên ngoài bán được, duyên cớ là do nhân viên của họ có sự thông hiểu và có máu nóng với dự án. Đặc biệt, phí tổn huê hồng chủ đầu tư phải chi cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoả hồng cho bộ phận viên chức của chủ đầu tư tự bán.
Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị: “Ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang vậy giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm phí tổn” . Đồng thời, kiến nghị sửa lại Điều 57: “Các giao dịch bất động sản phải công khai minh bạch qua các sàn giao dịch do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao tiếp trung gian (nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được).”
Ngoài Nasco Express ra, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, về tiêu chí các sàn giao thiệp cũng cần cụ thể hơn: Thế nà có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng đề nghị? Kể cả sàn giao tiếp trực tiếp và điện tử.
giao du bất động sản phê chuẩn sàn sẽ làm tăng phí tổn cho doanh nghiệp và đẩy giá bất động sản tăng cao hơn
Nguy cơ đẩy giá bất động sản tăng cao
Cũng hệ trọng đến quy định giao thiệp bất động sản tấm qua sàn giao tế, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản: Theo khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật kinh dinh bất động sản (sửa đổi): “hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và giao kèo chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham gia giao dịch là tổ chức, cá nhân chủ nghĩa quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
song song, Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) cũng quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong ngày mai hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sẽ buộc phải qua sàn giao tế bất Nasco Express động sản.
Nhưng theo Luật Công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng thực tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự. Theo đó, công chứng viên sẽ chỉ dẫn các bên tham dự giao dịch tuân thủ đúng các quy định luật pháp có liên tưởng Nasco Express đến việc thực hành hợp đồng, giao dịch; giải thích cho họ hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc dự hợp đồng, giao dịch. Khi có vấn đề chưa Nasco Express rõ, công chứng viên yêu cầu các bên làm rõ hoặc tiến hành xác minh, yêu cầu thẩm định và khước từ công chứng khi không thể làm rõ. Nasco Express
"Như vậy với loại hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản thì khi thực hành công chứng hiệp đồng, công chứng viên có bổn phận đánh giá tính pháp lý của tài sản giao tế, gồm đánh giá tình Nasco Express trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao du; nếu không đủ điều kiện giao thiệp thì phải chối từ công chứng" - ông Nguyễn Văn Đỉnh khẳng định và cho biết: Công việc của công chứng viên như nêu trên trùng một đa số với nội dung hoạt động của sàn giao thiệp bất động sản theo Điều 61 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, sàn giao dịch ngoài chức năng thực hiện các giao thiệp mua bán bất động sản, làm trung gian thương thuyết, ký kết hiệp đồng thì còn phải “kiểm tra giấy má về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao tế”.
“Như vậy, một phần công việc của sàn giao du bất động sản sẽ trùng lặp với công việc của công chứng viên khi “thẩm định”, đánh giá tính pháp lý của bất động sản, đảm bảo đủ điều kiện mua bán” – ông Nguyễn Văn Đỉnh thông báo và cho rằng: Quy định bắt giao tế bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hiện, tăng hoài tuân cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà Nasco Express tăng cao, do phí tổn trung gian trả cho sàn giao dịch sẽ được Nasco Express tính vào giá bán và người dùng rốt cuộc phải gánh chịu.
Ngoài ra, một số quan điểm cho rằng việc Luật kinh dinh Bất động sản thắt doanh nghiệp , người dân phải giao tế chuẩn y một đơn vị trung gian có dấu hiệu ngăn cản quyền tự do Kinh doanh, quyền tự chủ Kinh doanh và tuyển lựa hình thức tổ chức Kinh doanh, tự do tầng thị trường, khách hàng và ký kết giao kèo (theo Điều 7 Nasco Express Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động Nasco Express đầu tư kinh dinh (theo Điều 5 Luật Đầu tư).
Từ những phân tách trên, các chuyên gia cho rằng, việc bắt giao tiếp bất động sản thông Nasco Express qua sàn giao du là không cấp thiết. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, việc quy định giao tiếp bất động sản phải thực hành duyệt sàn tại dự thảo Luật là cần thiết, hạp với quyết nghị 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương, Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng, trong đó phải lấy ích chính đáng của người dân để làm trọng điểm xây dựng chính sách.
Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, phải trước đây sàn giao du chưa phát triển, quy trình giao du chưa rõ ràng, chuyên môn nghiệp vụ của đội ngũ nhân sự còn yếu và thiếu, thì đến nay đã đủ điều kiện để khai triển Nasco Express giao tế bất động sản qua sàn. Bên cạnh đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, tính minh bạch trong giao du bất Nasco Express động sản thời gian qua có nhiều vấn đề bất cập. Do đó, việc giao du bất động sản qua sàn cũng như giao thiệp qua sở giao tiếp hàng hóa là rất cấp thiết.
| Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) bao gồm 10 chương và 92 Điều. Hiện Luật đã được Chính phủ trình Quốc hội cho quan điểm và dự định ưng chuẩn vào kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2023. |